L'EFFET DOMINO

Photo Robert Ayache pour l'AR Hlm PACA & Corse

 

En voulant récupérer des fonds auprès des organismes Hlm, les fonctionnaires de Bercy font deux erreurs. La première, c'est que le diagnostic est erroné : les Hlm n'ont pas de trésor de guerre, ils réinvestissent tout pour construire et améliorer leur parc. La seconde c'est qu'ils n'ont pas anticipé l'impact de la mesure : avec des capacités d'investissement réduites de 75%, les organismes investiront moins et ne mèneront pas les mêmes travaux d'entretien. Chaque million d'euros investi, c'est l'assurance de 14 emplois en construction neuve ou 18 en entretien rénovation. Mais l'impact sur la promotion privée ? Si le nombre de Vefa se réduit, ce sont des programmes entiers qui ne pourront pas sortir de terre. Mais l'impact sur le développement économique ? Sans logement pour accueillir les salariés, les entreprises ne viendront plus s'implanter. Mais l'impact sur la TVA ? A activité moindre, la ressource fiscale est moindre. Ne pas prendre en compte cet "effet domino" pourrait s'avérer catastrophique.

  

Bernard Oliver, président de l’AR Hlm PACA & Corse

 

LE RENDEZ-VOUS

LE MODELE DU LOGEMENT SOCIAL

EN DANGER

L'Association régionale a réuni au Saint-Georges les journalistes pour une conférence de presse exceptionnelle. Le projet de loi de finances 2018, en prévoyant une baisse moyenne de 60€ par mois des loyers, pourrait-il condamner le modèle français du logement social ?

 

Lundi 23 octobre 2017, et pour la première fois de son existence, l'Association régionale avait organisé une conférence de presse dans ses locaux. Il s'agissait d'alerter les journalistes sur les conséquences, terriblement lourdes pour le mouvement Hlm, que pourrait avoir la loi de finances 2018, et particulièrement son article 52, si elle était votée par le Parlement. Autour du président de l'Association régionale, Bernard Oliver, les vice-présidents étaient présents, toutes sensibilités et territoires confondus, pour parler d'une seule voix : l'adjointe au maire de Marseille, présidente de Marseille Habitat et vice-présidente d'Habitat Marseille Provence, Arlette Fructus, le maire de Morières (84) et président de Grand Avignon Résidences, Joël Granier, et les directeurs généraux Pascal Friquet (Logement Français), Martial Aubry (Var Habitat), et Hervé Ghio (Sacogiva) qui représente la Fédération des EPL (Entreprises Publiques Locales PACA) au conseil d'administration de l'Association régionale.

 

(photo Pascal Gallard pour l'AR Hlm PACA & Corse)

 

Plus de logements avec toujours moins de moyens ?

La baisse massive des APL que prévoit cet article 52, en moyenne 60 € par mois, que devront compenser les organismes Hlm en baissant d'autant leurs loyers, va amputer le secteur Hlm de 75 % de ses capacités d'investissement. Face aux journalistes, les responsables du mouvement Hlm régional ont insisté sur les conséquences économiques induites d'une telle situation, non seulement sur l'emploi dans le secteur du bâtiment, mais aussi sur l'impact qu'une baisse des achats en Vefa aura pour la promotion privée. L'objectif d'un tel bouleversement pourrait-il être la mise à mal du modèle français du logement social ? Plusieurs intervenants se posaient la question. (Contact Philippe Oliviero).


AGORA : DEMANDEZ LE PROGRAMME

 

Des formations en ligne pour la transition énergétique

L'USH lance trois formations en lignes inédites pour répondre aux enjeux de la transition énergétique : "Maîtrise d'ouvrage Hlm et Maintenance", "Proximité

et Gestion Locative"

et "Habitants".

Le premier s'attache à proposer une méthodologie de gestion des projets, le deuxième à présenter les actions menées pour sensibiliser les locataires

et le troisième s'adresse directement aux habitants pour questionner leurs pratiques. Les régions Provence-Alpes-Côte

d'Azur et Hauts-de-France sont partenaires du projet ainsi que les associations régionales Hlm correspondantes. La première session démarre le 14 novembre. La plate-forme est accessible à l'adresse https://mooc-batiment-durable.fr

(Contact Aurélien Deroche)

 
   

ACTU RÉGIONALE

 

Une convention régionale de partenariat avec Action Logement

Validé sur le principe par le bureau de l'Association régionale en septembre, un projet de convention régionale de partenariat est en cours d'élaboration avec l'équipe régionale d'Action Logement. Le texte définitif devrait être soumis à l'approbation du prochain Conseil d'Administration de l'Association régionale programmé le 15 décembre prochain. Il s'organise autour de grands axes comme la mobilité locative, le parcours résidentiel ou le renouvellement urbain. (Contact Pascal Gallard)

 

16 novembre journée annuelle "Ouvrir la Ville"

Logement très social, logement d'insertion : comment répondre aux besoins des publics et des territoires ? Tel est le thème de la prochaine journée annuelle de la mission "Ouvrir la Ville en Provence-Alpes-Côte d'Azur". Organisée à Aix le 16 novembre et destinée à l'ensemble des acteurs du logement des défavorisés, les bailleurs sociaux y sont bien sûr les bienvenus. Inscrivez-vous ! (Contact Pascal Gallard)

 

 

 

L'ENTRETIEN

CARINE PEKIC : "LA MAÎTRISE D'OUVRAGE DIRECTE EST STABLE CHEZ LES BAILLEURS SOCIAUX"

Carine Pekic est directrice de la Cellule Economique Régionale de la Construction (CERC PACA). Elle a conduit une étude sur le poids économique du logement social sur l'activité des entreprises du bâtiment. Elle constate une véritable dynamique ces dernières années, qui ne demanderait qu'à perdurer si rien ne venait à l'enrayer.

 

Photo Michel Couartou pour l'AR Hlm PACA & Corse

D'où est partie l'idée de réaliser une étude sur le poids économique du logement social ?

Au départ, c'est venu d'une demande de l'AR Hlm PACA & Corse qui fait partie de notre conseil d'administration. Mais très vite les autres administrateurs s'en sont emparés, la FRB, la DREAL et la Région. Il s'agissait d'évaluer l'impact du logement social sur l'activité des entreprises du bâtiment. Nous avons publié les premiers résultats pour 2016 qui concernent uniquement le logement social mais dès 2017, et les chiffres vont sortir bientôt, cette étude sera élargie à l'ensemble du secteur du logement, public comme privé.

Quelle méthodologie avez-vous employée ?

Nous n'avons pas fait d'enquête à proprement parler.Nous avons agrégé plusieurs données, principalement de la DREAL (SISAL), mais aussi du Conseil régional ou de l'Insee, pour les mettre en perspective, les analyser les unes au regard des autres et nous avons validé nos résultats petit à petit au cours de plusieurs comités de pilotage avec l'ensemble des partenaires. 

Quels sont les éléments importants qui ressortent de cette étude ?

Cela nous a permis tout d'abord d'identifier le montant global du chiffre d'affaires réalisé par les organismes Hlm auprès des entreprises. Il s'élève à 1,2 milliard d'euros sur l'année 2016, en tenant compte des travaux de construction neuve et de la réhabilitation/entretien. Mais ce qui est surtout intéressant, c'est de voir que ce chiffre est en augmentation de 6 % entre 2016 et 2017. Il y a une montée en puissance, qui est corroborée, d'ailleurs, par le nombre régulièrement en hausse des logements sociaux agréés chaque année.

Au-delà des chiffres bruts, comment peut-on analyser ce poids économique ?

Il y a deux choses qui me paraissent très intéressantes. Tout d'abord, les chiffres montrent que la maîtrise d'ouvrage directe des organismes reste stable. Cela, contrairement à une idée reçue qui voudrait que les bailleurs ne construisent plus. Et ensuite, et c'est le corollaire, on s'aperçoit que la Vefa est en hausse constante. Elle est dans une dynamique forte qui pourrait perdurer dans les années prochaines.  

Même avec les nouvelles mesures ?

J'analyse une dynamique et sa projection future en dehors d'obstacles éventuels qui pourraient venir l'enrayer...

Par rapport à la construction en général, où se situe le logement social ?

Le chiffre d'affaires des entreprises dans le secteur du bâitment est de 10,3 milliards d'euros. Le logement social en représente 12 %. Mais si on ne tient compte que de l'activité logement, 7 milliards, le logement social y est pour 18 %.

 

Carine Pekic est directrice de la CERC PACA depuis 2008

Elle dirige six personnes dont trois chargés d'études, Julien Cappa, Anne-Sophie Costa et Rami Sakji

Après une formation de statisticienne, elle a mené pendant de nombreuses années des études dans le domaine du marketing pour des cabinets privés


LES BRÈVES (suite)

Conférence Intercom-munale du Logement d'Aix Marseille Provence : des ateliers au programme

Les bailleurs sociaux et l'Association régionale étaient largement représentés aux trois ateliers techniques organisés les 18 et 20 octobre par la Métropole 

sur les contingents, les publics prioritaires et l'information des deman-deurs. Des séances de travail où l'expertise professionnelle des bailleurs sociaux a souvent été utile pour alimenter les débats sur des sujets très denses. Cette deuxième série de  

 

rencontres organisée après celles de la plénière du 3 juillet devrait être suivie d'une dernière avant la fin de l'année. A l'issue de ces travaux, une rencontre des bailleurs est prévue pour en dresser un bilan et envisager des axes de travail communs.(Contact Pascal Gallard)

 

 

 

 


 

ACTU ADHERENTS

Un nouveau directeur des services techniques à Côte d'Azur Habitat

Rémy Leray est le nouveau directeur des services techniques de l'OPH Côte d'Azur Habitat.

Nous lui souhaitons la bienvenue et un succès dans ses nouvelles fonctions !

 

Qui fait quoi ?

La Lettre du Saint Georges est réalisée par Michel Couartou, rédacteur-en-chef, sous la responsabilité de Philippe Oliviero, directeur de l’Association régionale, avec le concours de Pascal Gallard, Florent Léonardi, Aurélien Deroche et Danièle Amet.

Photo de tétière : Le Tellier pour l'AR Hlm PACA & Corse

Secrétariat de rédaction et diffusion : Danièle Amet.

Directeur de la publication : Bernard Oliver, président de l’Association régionale.

Les précédents numéros de la Lettre du Saint Georges peuvent être demandés au secrétariat de l'Association régionale.

Réalisation Midiaminuit
 

LE DOSSIER

LA BAISSE DES APL AURA DE NOMBREUSES IMPLICATIONS ECONOMIQUES

 

Quand on analyse les chiffres et l'impact que la baisse de 60 € par mois des APL aura sur l'activité des Hlm, on s'aperçoit que les conséquences risquent de se propager très vite à l'ensemble de l'économie régionale locale.

La confusion a été bien entretenue, mais il faut savoir que si les APL ont bien subi une baisse de 5 € par mois dès octobre 2017 pour tous les bénéficiaires, elles subiront une nouvelle baisse au 1er janvier 2018, de 60 € en moyenne cette fois, uniquement pour les locataires du parc social. Cette prochaine baisse devra être intégralement compensée par une baisse équivalente des loyers. On voit tout de suite que les bailleurs qui logent plus de bénéficiaires des APL seront ceux qui seront les plus pénalisés.

En Provence-Alpes-Côte d'Azur, c'est en millions d'euros par an que va se chiffrer ce manque à gagner pour les bailleurs. Ces loyers non perçus sont estimés sur la région à plus de 120 millions, soit l'équivalent en fonds propres de la construction de 6500 logements, la moitié de la production 2016. Mais au-delà de l'impact indéniable sur l'économie régionale (pertes d'emplois et fragilisation de la promotion privée), les conséquences pour le service rendu aux locataires et les travaux d'entretien du parc sont également en perspective. Les associations de locataires l'ont très bien compris, qui manifestent leur opposition à la mesure. 

 

La baisse imposée des loyers en 2018 aura bien sûr des répercussions sur le secteur du bâtiment, mais c'est toute l'économie locale qui va être impactée (sous-traitants, immobilier privé, implantation d'entreprises, rénovation urbaine...).

(Photo Michel Couartou pour l'AR Hlm PACA & Corse)

 

La dynamique de production brutalement stoppée

Comment imaginer, dès lors, pouvoir maintenir l'effort de rattrapage du retard en logements sociaux qui a été entrepris depuis quelques années ? Les restrictions budgétaires imposées en parallèle aux collectivités ne laissent aucune possibilité de pouvoir se tourner vers elles pour un soutien financier. Les opérations de démolition-reconstruction du programme de rénovation urbaine devraient elles aussi être remises en cause, car elles reposent très largement sur les fonds propres des organismes. Enfin, la garantie d'emprunt accordée par les collectivités locales va en sortir nettement fragilisée. La disparition, malheureusement prévisible, de certains organismes va rendre de plus en plus frileux les élus locaux pour octroyer ces garanties. Un dernier mot sur la suppression de l'APL accession en 2018 : elle n'aura pour conséquence inévitable que de rigidifier un peu plus le parcours résidentiel, les ménages modestes qui auraient pu en bénéficier ne libérant plus leurs logements Hlm. (Contact Pascal Gallard)


LES PROCHAINS RENDEZ-VOUS

 
 

27 octobre

Club Maîtrise d'Ouvrage "BIM" aux Arcs (Var)

9 novembre

Réunion CCAPEX 13 

16 novembre

Journée annuelle

Ouvrir la Ville à Aix

17 novembre

Rencontre annuelle
AR Hlm/Caisse des Dépôts

au Puy-Sainte-Réparade

28 novembre

CA du Giget

13 décembre

Rencontre Préfet de Police/bailleurs sociaux 13

14 décembre

CA de Losfor

15 décembre

CA de l'Association régionale

19 décembre

Atelier RH à

Châteauneuf-le-Rouge

 

AR Hlm PACA & Corse - Le Saint Georges

97 avenue de la Corse 13007 Marseille

Tél. : 04 91 13 73 26

Mail : bienvenue@arhlmpacacorse.com

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