Une rencontre avec l’établissement public foncier (EPF) Paca a permis de mieux cerner les modalités d’intervention de cet organisme et les potentialités qu’il apporte de développement de l’offre en logements locatifs sociaux. Trois bailleurs de la région ont présenté ensuite aux participants des programmes qu’ils ont monté avec le partenariat de l’EPF.
A l’initiative de l’Association régionale, une rencontre avec l’Etablissement public foncier (EPF) Provence-Alpes-Côte d’Azur a réuni le 21 avril dernier une trentaine de responsables d’organismes Hlm, directeurs généraux, directeurs du développement ou de la maîtrise d’ouvrage. Le but de la rencontre était de mieux comprendre le fonctionnement et les capacités de l’EPF pour s’en servir de façon optimale. Grand Delta Habitat, Unicil et 1001 Vies Habitat Logis Méditerranée ont chacun présenté des opérations qu’ils ont montées avec le concours de l’EPF.
Un outil au service des projets fonciers
Ni aménageur, ni promoteur, ni banquier, l’EPF est un acteur qui intervient en faveur de la production de logements, de l’accueil des grands projets urbains et de la maîtrise de l’extension de la ville. C’est, expliquent ses dirigeants, un outil au service des projets fonciers des collectivités locales. A ce titre, il accompagne les projets des communes et des EPCI en achetant du foncier qu’il porte et qu’il revend ensuite aux opérateurs à prix de revient. Il s’est donné 9 axes principaux d’intervention, dont, entre autres, la production de logements à court terme, le développement économique, l’accompagnement de projets structurants ou le soutien aux activités agricoles.
Ces achats se font à l’amiable, par préemption ou quelquefois par expropriation. L’EPF Paca est le seul en France qui a une activité par voie de préemption aussi importante, en nombre et en montant, toutes années confondues. En 2020, la préemption représente près d’un tiers du montant des acquisitions et un quart des actes réalisés.
L’EPF Provence-Alpes-Côte d’Azur signe des conventions avec les collectivités pour une intervention en 3 temps : anticipation foncière dans les territoires à enjeux (6 ans en moyenne), pré-projet et impulsion du projet (5 ans) et réalisation (5 ans). A fin 2020, l’EPF possède un stock de l’ordre de 653 millions d’euros. Il a établi des conventions sur la quasi-totalité du département des Bouches-du-Rhône, le territoire des métropoles de Toulon et Nice et un bon tiers de l’ensemble des départements de la région.
Territoire conventionné de l’EPF à fin 2020
Depuis 2013, l’EPF est destinataire des sommes correspondant aux prélèvements SRU de base sur les communes SRU qui n’appartiennent pas à un EPCI délégataire des aides à la pierre. Ces sommes financent des acquisitions foncières permettant de réaliser des logements sociaux. Depuis l’origine de ce dispositif, 25 millions de fonds SRU ont été affectés en Paca pour la réalisation de 3 826 logements dont 2 862 logements sociaux, soit 74,8 %.
Sur l’ensemble des opérations réalisées grâce au concours de l’EPF, la moyenne des logements locatifs sociaux produits est de 56,3 %. Sur les trois dernières années (2018, 2019 et 2020), le nombre moyen annuel est de 1 452 logements sociaux.
En 2021, 31 opérations sont à céder à des bailleurs sociaux pour un potentiel de 695 logements dont 575 (82 %) logements sociaux, 19 consultations et 24 ventes de gré à gré sont programmées.
Dans le concret des opérations réalisées
A la suite de la présentation de l’EPF, trois bailleurs sociaux ont présenté à leur tour une opération qu’ils ont ou vont réaliser en partenariat avec l’EPF.
Grand Delta Habitat a répondu en 2013 à la consultation lancée par la ville de Morières-les-Avignon (84) et l’EPF pour la réalisation d’un écoquartier de 187 logements. La concession d’aménagement et la réalisation au travers d’un groupement conception-réalisation (avec le cabinet d’architecture de Jérôme Siame) lui ont été confiées en 2014.
Le programme se décompose en 101 logements collectifs en accession sociale (PSLA), 75 logements collectifs en locatif social, 7 villas PSLA et 4 terrains à bâtir. Une convention est passée avec l’association « HandiToit » pour adapter certains logements. C’est un tout nouveau quartier de Morières qui se dessine avec des jardins partagés au cœur du projet. GDH a obtenu parallèlement une délégation de maîtrise d’ouvrage publique pour réaliser les travaux d’aménagement de la rue qui longe ce nouveau quartier.
A Bandol (83), la résidence hôtelière Le Bosquet, composée uniquement de T2, a été mise en vente par son propriétaire, Humanis, en 2017. L’EPF en devient propriétaire par voie de préemption et recherche en 2020 un partenaire bailleur social pour transformer la résidence en logements à prix maîtrisés, locatifs sociaux et accession.
Unicil propose de regrouper certains logements pour créer des T3 et T4 et son programme comprend 86 logements dont 10 revendus en accession sociale, 30 détachés et vendus en bail réel solidaire (BRS) et 46 logements locatifs sociaux. C’est grâce à un échange constant avec l’EPF et la commune de Bandol que l’opération a pu prendre forme en adaptant la programmation d’Unicil dans les meilleures conditions pour tous les partenaires (notamment sur la nature des travaux, le calibrage de la redevance due à l’OFS, ou la convention de partenariat à moyen terme).
Un bureau de gestion a été aménagé sur place pour les collaborateurs d’Unicil, les services existants (laverie, aires de jeux, parcours sportifs) sont modernisés, une salle commune est aménagée et des logements labellisés « HandiToit » sont intégrés au programme.
A Marseille, sur l’ilot Pottier-Roussel, tout proche de l’Hôpital Européen, Logis Méditerranée (groupe 1001 Vies Habitat) développe un véritable projet de recomposition urbaine pour lequel l’EPF intervient en portant le foncier de la copropriété Versailles et des parcelles d’habitat privé dégradé. Sur ce site du NPNRU, Logis Méditerranée achète directement la résidence Eugène Pottier, construite en 1975 par l’architecte Mario Fabre, qui comprend 146 logements et des activités en rez-de-chaussée. Le bailleur vient de livrer 78 logements sociaux (PLS, PLUS et PLAI) dans la résidence « L’Adamas », un programme mixte qui comprend aussi des bureaux et un local associatif. « Villette 1 et 2 » sera livré en 2023, avec 87 logements sociaux (PLS, PLUS et PLAI) et la restructuration de la résidence Eugène Pottier permettra de conserver 50 % des logements en locatif social, le reste comprenant des logements en accession, un Ehpad et des équipements culturels.
Pour compléter l’offre sur le quartier, Logis Méditerranée envisage d’acheter un petit immeuble de 29 logements du bailleur 13 Habitat et de reprendre le foncier de la copropriété Versailles porté par l’EPF pour en faire un programme mixte.
(Contact Pascal Gallard)
