Commandées pour le 50e anniversaire de l’Association régionale, une série d’études, dites « coordonnées », permettront d’alimenter un rapport annuel que l’AR Hlm se propose d’actualiser et de publier chaque année. Nous donnons ici quelques premiers résultats, notamment sur les capacités financières des ménages de la région, sur l’apport économique du logement social sur le territoire ou sur les attentes des locataires. Edition finale du rapport à l’été 2026.
Dans le cadre de la commémoration de ses 50 ans, l’AR Hlm Paca & Corse a mis en chantier une série d’études destinées à objectiver une série de données sur le logement social. Ces études seront actualisées et présentées chaque année et feront l’objet d’une édition annuelle sous la forme d’un « rapport » destiné à mieux connaître le secteur Hlm, peser dans le débat public en dépassant les idées reçues et soutenir les choix des décideurs locaux.
Baptisées “études coordonnées”, elles correspondent en fait à l’acronyme « Combien et Où Organiser le Recyclage et le Développement d’une Offre Nouvelle Naturelle Énergétique Équilibrée et Sociale ». Ces études ont pu être développées par différents cabinets mandatés et missionnés par l’AR Hlm grâce à l’appui financier de plusieurs partenaires.
Pour l’heure, une première salve de résultats a déjà été présentée et commentée lors du dernier Congrès Hlm qui s’est tenu fin septembre à Paris. D’autres résultats sont depuis lors parvenus à l’Association régionale qui prévoit de présenter les résultats définitifs à ses financeurs en février 2026 avant une diffusion plus large au grand public et aux élus l’été 2026.
L’apport financier des Hlm sur les territoires
D’ores et déjà, il est intéressant de mettre en lumière certaines données qui éclairent d’une manière nouvelle les locataires du parc social. En attendant la publication intégrale des études, on peut dès aujourd’hui dévoiler quelques données chiffrées.
Sur la métropole Aix-Marseille-Provence (AMP), 91 % des demandeurs (ils sont près de 76 000 !) vivent déjà sur le territoire métropolitain (86 % des 26 000 demandeurs de Nice Côte d’Azur – NCA y vivent déjà, 85 % des 17 000 dossiers en attente sur Toulon Provence Méditerranée – TPM et 70 % des 6 000 ménages en attente sur le Grand Avignon – Coga).
Sur toutes ces métropoles, la moitié des demandeurs sont salariés.
Si on logeait dans le parc social tous les ménages en attente au 31 décembre 2024, les retombées économiques locales sur chaque territoire dues au simple fait que le loyer Hlm (inférieur à celui du parc privé) dégagerait un pouvoir d’achat supplémentaire pour les familles seraient chaque année de 23 M€ sur la Coga, 43 € sur TPM, 83 € sur NCA, 140 € sur AMP et 73 M€ sur la seule commune de Marseille.
Les attentes des locataires
Pour ce qui est des attentes des locataires face à un logement social, la première est celle de « bien vivre », c’est-à-dire intégrer les enjeux de santé et de confort (lumière naturelle, ventilation, matériaux sains, confort thermique et acoustique).
La deuxième a été définie par le souhait de « vivre plus grand ». Face à l’évolution des modes de vie, les locataires veulent un logement évolutif et modulable (recomposition familiale, télétravail), qui permette la cohabitation intergénérationnelle, avec des espaces en plus (sur l’extérieur mais aussi des pièces mutualisées par immeuble, des logements partagés, des annexes).
La troisième attente des locataires est de « vivre plus », c’est-à-dire de pouvoir intégrer les mobilités (bornes électriques, parkings vélos ou trottinettes), l’innovation (habitat participatif, auto-réhabilitation, projet de vie sociale), les pratiques numériques (conciergerie d’immeuble, réseau social interne, gestion technique des bâtiments, communication).
Les capacités financières des familles
Enfin, l’étude sur l’accessibilité des ménages au parc locatif montre que la grande majorité des demandeurs en Paca est éligible à un logement PLAI (70 %). On s’aperçoit également que les ménages dont les revenus se situent dans les deux premiers déciles ne peuvent pas accéder à un loyer Hlm PLAI sans les prestations sociales.
On voit également que les ménages éligibles au logement social ne sont pas solvables pour accéder à la propriété. Les données indiquent que seuls les ménages du 4e et 5e déciles peuvent accéder à la propriété, mais sous réserve de concessions : par exemple l’état du bien, nécessité d’un apport important…
Les ménages du 6e et 7e déciles peuvent accéder à un bien dans l’ancien mais pas forcément dans le neuf et seuls les ménages à partir du 8e décile peuvent se positionner sur une plus large partie du marché immobilier local (produits neufs / récents, logements familiaux…). Une large partie du marché immobilier est inabordable pour le reste de la population en PACA.
Ces quelques données éclairent déjà le paysage et les stratégies à mettre en place. Les résultats définitifs des études sur les besoins en logement, sur les possibilités de décarbonation du parc, sur les projections de production à 10 ou 20 ans, permettront de pouvoir se donner des objectifs clairs et réalistes pour les années qui viennent.
Contact : Robin Hamadi / rhamadi@arhlmpacacorse.com
